Оказание юридических услуг в Киеве и Киевской области

Управління багатоквартирним будинком

З набранням чинності 1 липня 2015 року змін до закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» у власників квартир з’явився обов’язок протягом року обрати форму управління власною оселею, яка також охоплює прибудинкову територію…

Управління багатоквартирним будинком та прибудинковою територією: судова практика оскарження дій і рішень залишається неоднозначною

Максим Литвин, юрист АО «Спенсер і Кауфманн», спеціально для «Commercial Property»

З набранням чинності 1 липня 2015 року змін до закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» у власників квартир з’явився обов’язок протягом року обрати форму управління власною оселею, яка також охоплює прибудинкову територію. Тим, хто до липня 2016 року не зорганізувався для створення ОСББ або не обрав собі управителя, послуги й далі надаватимуть житлово-експлуатаційні контори. Але до часу, поки виконавчі комітети органів місцевого самоврядування не проведуть конкурси з обрання відповідних управителів за процедурою, встановленою Порядком проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку (наказ Мінрегіону від 13.06.2016 № 150). Як співвласникам захищати власні права залежно від вказаних існуючих форм управління багатоквартирним будинком, – спробуємо розібратися.

Власники проти ЖЕКів

ЖЕКи виконують функції балансоутримувача та управителя в будинках, які належать до державного (громадського) житлового фонду. Їх права та обов’язки визначені ст.ст. 24, 25 закону «Про житлово-комунальні послуги», серед яких: утримання на балансі майна, ведення бухгалтерської, статистичної та іншої звітності, забезпечення управління майном власними силами або з залученням іншої юридичної особи, визначення порядку утримання, експлуатації та ремонту майна тощо.

Але найбільш поширеним фактом невиконання посадовими особами ЖЕКу своїх функцій можна назвати ігнорування усних та письмових звернень громадян з приводу тих або інших послуг. Тут, перш за все, необхідно розуміти, які саме послуги ЖЕКом не надаються або надаються неналежним чином. У цьому може допомогти Перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затверджений постановою Кабміну від 01.06.2011 №869.

З урахуванням положень закону «Про захист прав споживачів», аби довести невиконання ЖЕКом своїх обов’язків та обґрунтувати неналежність наданих послуг варто дотримуватися такої послідовності дій:

1. Викликати представника ЖЕКу для складання та підписання акта-претензії, в якому зазначаються строки, види і показники порушень.

2. Скласти та підписати даний акт (у разі неприбуття представника ЖЕКу або необґрунтованої відмови від підписання, підписати його мають хоча б два співвласники).

3. Подати акт-претензію до ЖЕКу.

4. У разі неотримання обґрунтованої відповіді дії (бездіяльність) ЖЕКу оскаржити до суду.

Втім, варто констатувати, що навіть позитивне рішення суду на вашу користь про зобов’язання ЖЕКу вчинити дії пов’язані з управлінням багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, далеко не завжди воно є гарантією належного виконання такого рішення.

Частіше за все рішення суду виконують формально, не усуваючи в повній мірі проблему співвласників, через яку власне до ЖЕКу і зверталися. Саме тому активна позиція співмешканців, об’єднання своїх зусиль надають більше можливостей для наведення ладу у власному будинку.

Співвласник проти управителя

У разі призначення управителя виконавчим органом органу місцевого самоврядування, договір з таким управителем укладається виконавчим органом місцевої влади строком на один рік. У разі бажання співвласників достроково розірвати такий договір, вони повинні повідомити управителя не пізніше ніж за два місяці до дня розірвання договору.

Але у більшості випадків у забудовника, який зацікавлений в подальшому управлінні збудованим будинком, є афілійована управлінська компанія. Як правило, договір з відповідною управлінською компанією співвласники підписують ще на етапі оформлення права власності на свої квартири чи нежитлові приміщення. Іноді умова про необхідність підписання договору з відповідним управителем та строки такого укладення вже включена до договору купівлі-продажу.

Таким чином, забудовник забезпечує  укладення договорів між співвласниками та управителем, визначеним забудовником. У подальшому співвласникам дуже важко змінити управлінську компанію. Як правило, такі управлінські компанії навіть після повідомлення про створення ОСББ, ігнорують вимоги щодо передачі документації та об’єкту управління, та зловживають своїми повноваженнями, ведучи спори із новоствореними ОСББ. Мета зрозуміла – збереження об’єкту управління на своєму балансі, аж до судового рішення, яким їх (управителя) зобов’яжуть вчинити дії з передачі об’єкту управління на баланс новоствореного ОСББ.

Так за попередній рік судова практика поповнилася низкою судових рішень, якими співвласники домоглися передачі об’єкту управління та всієї документації новоствореному ОСББ. Так, цікавою є судова справа №910/24620/15, ОСББ «Затишна оселя 17/31А» проти ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», за результатом розгляду якої суди першої та апеляційної інстанції (судове рішення набрало законної сили) дійшли висновку, що «форма управління житловим багатоквартирним будинком залежить виключно від прийнятого співвласниками будинку/зборами об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – рішення і таке право кореспондується з обов’язком балансоутримувача/попереднього управителя у встановлений строк після створення об’єднання та надходження відповідного звернення від об’єднання здійснити виселення своїх працівників із допоміжних приміщень та передати об’єднанню за актом-приймання передачі житловий багатоквартирний будинок разом із відповідною технічною документацією».

Зважаючи на це, співвласники, які бажають здійснювати управління багатоквартирним будинком самостійно, вже фактично мають чіткий алгоритм дій, законність якого підтверджена у суді.

Співвласники проти ОСББ

ОСББ є одним із найефективніших способів управління багатоквартирними будинками та прибудинковими територіями. Разом з тим, як показує судова практика, рішення, дії та бездіяльність ОСББ оскаржувати найважче, навіть у випадку їх необґрунтованості чи помилковості.

Як приклад, можна навести добре відомий юридичній спільноті спір, ініційований столичним ОСББ «Фундуклєєвський» проти фізичних осіб-співвласників будинку, які відмовилися виконувати рішення ОСББ. Резонанс в даному випадку викликало рішення ОСББ про створення ремонтного фонду для ремонту щойно побудованого будинку у розмірі більше ніж 35 мільйонів гривень. ОСББ мотивувало це тим, що забудовник не виконав повністю своїх зобов’язань з будівництва, у зв’язку з чим співвласники повинні були взяти цей тягар на свої плечі. Щодо усіх співвласників, які не захотіли або не змогли здійснити внески до утвореного ремонтного фонду, було ініційовано судовий спір для примусового стягнення внесків до ремонтного фонду.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва у задоволенні позовних вимог ОСББ було відмовлено. Але апеляційний суд ухвалив повністю протилежне рішення, яким став на бік ОСББ. За результатами рішення, яке набуло законної сили, «новосели» мають сплатити до ремонтного фонду додаткову суму у розмірі близько мільйона гривень. Щоправда, справа ще розглядається у касації.

Дане рішення цікаве тим, що воно ставить загальне питання про те, чи всі рішення прийняті більшістю, приймаються в інтересах всіх співвласників і у зв’язку з цим не підлягають оскарженню? Якщо більшість співвласників вирішать встановити мармурові сходинки у під’їзді, прикрасити витворами мистецтва стіни, на горищі влаштувати парк розваг для співвласників або навіть зробити ремонт за кошти ОСББ у квартирі очільника об’єднання, – чи будуть такі рішення законними та відповідати інтересам усіх співвласників?

То ж встановити істину у даних справах сьогодні може лише суд, який лише формує практику. І найгіршим варіантом для співвласників, які перебувають в опозиції до більшості буде суто формальний підхід судів до вирішення справ про оскарження рішень ОСББ та/або про стягнення заборгованостей зі співвласників.

Для прийняття законних рішень судам не достатньо буде встановити лише законність порядку проведення загальних зборів та прийняття відповідних рішень. Їм потрібно буде з’ясувати мотиви прийняття таких рішень, перевірити відповідність таких рішень інтересам співвласників будинку, а також констатувати відсутність порушених прав співвласників, навіть якщо такі співвласники перебувають у меншості.

Втім, зважаючи на неймовірну завантаженість судів, розраховувати на глибоке вивчення служителями Феміди матеріалів кожної справи, не доводиться.

 

Информация взята с сайта Spenser & Kauffmann